一、背景依据

　　（一）法律法规要求定期更新

　　根据《中华人民共和国城市房地产管理法》以及《自然资源部办公厅关于加强城镇建设用地基准地价管理的通知》（自然资办发〔2024〕45号）文件要求，各地须结合市场变化情况及时开展基准地价更新工作。据此，我县依法启动本轮更新。

　　（二）土地市场变化需要更新

　　土地市场是一个动态市场，随着封开县基础设施的不断完善，地价必将随之发生相应的变化。土地市场在完备的市场体系中处于先导和基础性地位，是社会主义市场体系不可缺少的重要组成部分。为体现封开县土地级别和基准地价的现势性，客观反映当前土地市场价值，满足土地出让、收储、评估等业务需求，需对土地级别和基准地价标准进行更新。

　　（三）城镇规划调整需要更新

　　随着封开县国土空间总体规划及各镇（片区）控制性详细规划的更新，城镇空间布局与土地利用结构发生调整，土地利用方式和土地收益格局亦随之改变。为适应城镇功能格局的新变化，亟需对土地级别和基准地价进行同步更新，以确保地价成果能够客观反映当前土地市场状况，更好地服务于土地资源管理和城市发展需求。

　　二、目标任务

　　建立与当前土地市场相适应的城镇基准地价体系，为土地出让底价确定、宗地价格评估、土地资产处置、地价水平宏观调控提供依据。

　　三、主要内容

　　（一）基准地价内涵

　　本轮基准地价指在设定容积率、法定最高使用年期及土地开发程度条件下，分用途评估的熟地土地使用权价格，估价期日为2026年3月1日。其中，商服、住宅、公共管理与公共服务用地容积率设定为2.0，工业、公用设施用地设定为1.0；开发程度方面，商服、住宅、公共管理与公共服务用地为“五通一平”（即宗地红线外通路、通电、供水、排水、通讯及场地平整），工业、公用设施用地为“三通一平”（即宗地红线外通路、通电、供水及场地平整）。土地使用年期按国家法定最高年限设定，商服用地40年、住宅用地70年、工业用地50年、公共管理与公共服务用地50年、公用设施用地50年。

　　（二）基准地价表达方式

　　本轮封开县基准地价分为商服、住宅、工业、公共管理与公共服务、公用设施五大类。商服用地采用路线价和级别价两种形式，级别价体现为地面地价和平均楼面地价，路线价体现为首层楼面地价；住宅用地和公共管理与公共服务用地采用级别价，体现为地面地价和平均楼面地价；工业用地和公用设施用地采用级别价，体现为地面地价。

　　商业路线价：商服用地在繁华路段的地价远高于同级区域平均地价，因此在级别价基础上设置路线价进行补充。路线价标准深度为12米、标准宽度为5米，共划分48条商业路线价，其中城区31条、南丰镇17条，首层楼面地价区间为2133~4986元/平方米。最高为建设一路（河堤一路至贺江一桥）4986元/平方米，最低为南丰镇渡丰路（南丰大桥至渡头中学路口）2133元/平方米。

　　级别价：商服用地划分为6个级别，地价水平为28.00~150.00万元/亩；住宅用地划分为6个级别，地价水平为24.00~98.00万元/亩；工业用地划分为4个级别，地价水平为14.00~30.00万元/亩；公共管理与公共服务用地划分为5个级别，地价水平为14.00~42.00万元/亩；公用设施用地划分为4个级别，地价水平为14.00~32.00万元/亩。

　　四、利企惠民措施

　　对企业而言，基准地价公开使土地出让底价测算更加透明，企业在竞买前可据此预估成本，有效降低信息不对称；配套修正体系涵盖区域因素、容积率、使用年期、期日等多项指标，宗地评估有据可依、更加规范，有利于减少争议。对群众而言，基准地价是不动产计税评估的重要依据，有助于促进税负公平；同时，基准地价更新可显化城市基础设施建设的经济效益和社会效果，有利于引进外资、增强对投资者的吸引力，并运用地价杠杆优化城市用地布局、提高土地利用集约程度，为国家土地资产合理处置、地价水平宏观调控及土地价格评估合理性评判提供重要依据。

　　五、新旧政策差异

　　（一）定级模式改变

　　改变以往城区与乡镇分别定级的模式，实行全域统一评定估价，覆盖封开县全辖区15个镇街，有效增强了城乡地价协调性与可比性。

　　（二）基准地价水平变化

　　本轮更新充分结合土地市场数据及政策导向，精准反映当前土地市场状况，为土地市场交易及政府管理提供了更为可靠的依据。

　　本次城镇土地定级与基准地价成果自公布之日起施行，《封开县人民政府关于公布封开县2022年城镇土地定级与基准地价更新项目成果的通告》（封府通〔2023〕1号）同时废止。